Eigenbedarfskündigung trotz Härtefall: Schwerbehinderte Mieterin darf bleiben

Fachbeitrag im Mietrecht

Eigenbedarfskündigung trotz Härtefall: Schwerbehinderte Mieterin kann weiterhin wohnen bleiben.

Eine Eigenbedarfskündigung führt nicht automatisch zur Beendigung eines Mietvertrags. Das Landgericht Heidelberg hat mit Urteil vom 20.06.2024 (Az. 5 S 46/23) entschieden, dass eine schwerbehinderte Mieterin trotz eines grundsätzlich anerkannten Eigenbedarfs der Vermieterin weiterhin in ihrer Wohnung verbleiben darf. Maßgeblich war die umfassende Abwägung der widerstreitenden Interessen unter Berücksichtigung der Härtefallregelungen des BGB.

Die Entscheidung zeigt, dass selbst eine formell wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs an den Schutzvorschriften des Mietrechts scheitern kann, wenn der Auszug für die Mieterin eine unzumutbare Härte darstellen würde.

Anerkannter Eigenbedarf der Vermieterin

Im zugrunde liegenden Fall machte die Vermieterin geltend, die Wohnung für ihre nahezu 90-jährige, pflegebedürftige Mutter zu benötigen. Diese sei altersbedingt auf eine ebenerdige und möglichst barrierefreie Wohnsituation angewiesen. Das Landgericht Heidelberg stellte ausdrücklich fest, dass der geltend gemachte Eigenbedarf dem Grunde nach nachvollziehbar und rechtlich anzuerkennen sei.

Damit lagen die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich vor. Die rechtliche Prüfung beschränkte sich jedoch nicht auf diese Feststellung.

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Die Härtefallregelung steht einer Eigenbedarfskündigung entgegen.

Die Mieterin bewohnte die Wohnung bereits seit dem Jahr 2004. Aufgrund ihrer schweren Behinderung und ihres bestehenden Pflegebedarfs war sie zwingend auf die barrierefreie Erdgeschosswohnung angewiesen. Die Wohnung war auf ihre gesundheitlichen Bedürfnisse zugeschnitten und stellte den Mittelpunkt ihres täglichen Lebens dar.

Nach den Feststellungen des Gerichts hätte ein Wohnungswechsel erhebliche gesundheitliche Risiken mit sich gebracht. Auch die Anpassung einer anderen Wohnung durch erneute Umbauten hielt das Gericht nicht für zumutbar, da diese mit erheblichen Kosten und zusätzlichen Belastungen verbunden gewesen wären.

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Erfolgloser Wohnungswechsel trotz intensiver Wohnungssuche

Ein zentrales Argument für das Vorliegen eines Härtefalls war die langjährig erfolglose Wohnungssuche. Das Landgericht Heidelberg stellte ausdrücklich fest, dass die Mieterin bereits seit 2019 intensiv und kontinuierlich nach einer geeigneten Ersatzwohnung gesucht hatte. Trotz zahlreicher Bewerbungen, Besichtigungen und der Beauftragung eines Maklers konnte keine Wohnung gefunden werden, die ihren gesundheitlichen Anforderungen entsprach.

Das Gericht stellte klar, dass Mieter im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung zwar verpflichtet sind, sich ernsthaft um Ersatzwohnraum zu bemühen. Sie sind jedoch nicht gehalten, Wohnungen zu akzeptieren, die ihrer Behinderung oder ihrem Pflegebedarf nicht gerecht werden. Eine bloß theoretische Verfügbarkeit von Wohnraum genügt nicht, um den Härteeinwand auszuschließen.

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Soziale und therapeutische Bindung an die Wohnung

Darüber hinaus stellte das Landgericht Heidelberg fest, dass die soziale und therapeutische Versorgung der Mieterin eng mit ihrer aktuellen Wohnung verknüpft ist, die sie seit nahezu 20 Jahren bewohnt. Ärztliche Betreuung, Pflegeleistungen, therapeutische Angebote sowie soziale Kontakte waren auf die bestehende Wohnsituation abgestimmt.

Ein Wohnungswechsel hätte nach Auffassung des Gerichts nicht nur organisatorische Schwierigkeiten verursacht, sondern wäre mit erheblichen Risiken für den Gesundheitszustand der Mieterin verbunden gewesen. Die Wohnung stellte einen zentralen Stabilitätsfaktor dar und genoss daher besonderen Schutz.

Härtefallregelung nach §§ 574, 574a BGB

Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietvertrags verlangen, wenn diese für ihn oder seine Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte darstellen würde – selbst unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters.

Nach § 574a BGB kann das Gericht das Mietverhältnis zeitlich befristet oder auf unbestimmte Zeit fortsetzen. Im vorliegenden Fall entschied das Landgericht, dass aufgrund der fehlenden Aussicht auf eine zumutbare Alternative eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit gerechtfertigt ist.

Interessenabwägung zwischen Vermieterin und Mieterin

Das Landgericht stellte klar, dass beide Parteien ein berechtigtes Interesse an der Wohnung hatten. Auf Seiten der Vermieterin stand der Wunsch, ihrer pflegebedürftigen Mutter eine angemessene Wohnmöglichkeit zu verschaffen. Auf Seiten der Mieterin stand jedoch das existenzielle Bedürfnis nach einer barrierefreien Wohnung zur Sicherung ihrer Gesundheit.

In der Gesamtabwägung überwogen die Rechte der Mieterin. Die drohenden gesundheitlichen und sozialen Folgen eines Umzugs wogen schwerer als das Nutzungsinteresse der Vermieterin.

Auch der Einwand, durch weitere Umbauten oder alternative Wohnlösungen könne ein Ausgleich geschaffen werden, überzeugte das Gericht nicht. Solche Maßnahmen seien der Mieterin weder wirtschaftlich noch gesundheitlich zumutbar. Ein entsprechendes Verlangen könne nicht einseitig auf sie verlagert werden.

Bedeutung der Entscheidung für das Mietrecht

Eigenbedarfskündigung stets einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung bedarf. Insbesondere bei schwerer Behinderung, langjähriger Mietdauer und fehlenden realistischen Alternativen genießen Mieter einen weitreichenden Schutz.

Für Vermieter bedeutet dies, dass selbst ein berechtigter Eigenbedarf nicht zwangsläufig zur Räumung führt. Für Mieter zeigt das Urteil, dass die Härtefallregelungen des BGB ein wirksames Instrument zum Schutz des Lebensmittelpunkts darstellen.

Eine Eigenbedarfskündigung ist kein Automatismus. Liegt auf Seiten der Mieter eine erhebliche Behinderung vor und ist ein Wohnungswechsel trotz intensiver Suche seit Jahren nicht möglich, kann der Härtefall den Eigenbedarf überlagern. Das Urteil des Landgerichts Heidelberg bestätigt den hohen Stellenwert des sozialen Mieterschutzes im deutschen Mietrecht.

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Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung bei Härtefall

Kann eine Eigenbedarfskündigung trotz berechtigtem Bedarfs unwirksam sein?

Ja. Auch bei anerkanntem Eigenbedarf kann eine Kündigung unwirksam sein, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt (§ 574 BGB).

Wann liegt ein Härtefall bei einer Eigenbedarfskündigung vor?

Ein Härtefall liegt vor, wenn der Auszug für den Mieter aufgrund von Behinderung, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder fehlender Ersatzwohnung nicht zumutbar ist.

Welche Bedeutung hat eine schwere Behinderung des Mieters?

Eine erhebliche Behinderung ist ein zentrales Abwägungskriterium und kann den Bestandsschutz des Mietvertrags entscheidend stärken.

Reicht es aus, dass der Vermieter Eigenbedarf nachvollziehbar begründet?

Nein. Der Eigenbedarf allein genügt nicht. Es ist stets eine Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter vorzunehmen.

Welche Rolle spielt die Wohnungssuche seit 2019?

Eine seit Jahren erfolglose und nachweislich intensive Wohnungssuche – hier seit 2019 – spricht deutlich für das Vorliegen eines Härtefalls.

Müssen Mieter jede angebotene Ersatzwohnung akzeptieren?

Nein. Mieter müssen nur solche Wohnungen akzeptieren, die ihren gesundheitlichen und persönlichen Bedürfnissen entsprechen.

Warum ist die soziale und therapeutische Versorgung rechtlich relevant?

Ist die soziale und therapeutische Versorgung eng mit der seit vielen Jahren bewohnten Wohnung verknüpft, verstärkt dies den Härtefall erheblich.

Kann ein Gericht das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzen?

Ja. Nach § 574a BGB kann das Mietverhältnis auch auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden, wenn keine zumutbare Alternative absehbar ist.

Sind Mieter verpflichtet, weitere Umbauten oder erneute Umzüge hinzunehmen?

Nein. Umbauten oder erneute Umzüge sind unzumutbar, wenn sie mit erheblichen Kosten oder gesundheitlichen Risiken verbunden sind.

Was bedeutet das Urteil für die Praxis des Mietrechts?

Das Urteil zeigt, dass der Mieterschutz bei Eigenbedarfskündigungen hoch gewichtet wird, insbesondere bei schwerer Behinderung und langjährigem Mietverhältnis.