Wuchermiete stoppen – zu viel gezahlte Miete zurückholen!

Fachbeitrag im Mietrecht

Wuchermiete stoppen – zu viel gezahlte Miete zurückholen!

Mietpreisbremse & Mietspiegel 2025 einfach erklärt – rechtliche Hilfe vom Anwalt.

Endlich eine Wohnung gefunden, den Mietvertrag unterschrieben – und dann die Ernüchterung: Die Miete liegt weit über dem Mietspiegel, teils 20 bis 30 Prozent darüber. Viele Mieter stellen sich dann die Frage: „Darf der Vermieter das überhaupt verlangen? Bin ich verpflichtet, diese Summe zu zahlen? Und wie komme ich dagegen vor?“

Gerade in Großstädten wie München, Hamburg, Berlin, Frankfurt oder Köln ist diese Situation Alltag. Doch Sie sind nicht ohne Rechte: Überhöhte Mieten lassen sich anfechten – und bereits gezahlte Beträge können zurückgefordert werden!

In vielen deutschen Großstädten ist Wohnraum knapp und die Nachfrage enorm. Wer eine Wohnung findet, greift daher oft schnell zu und unterschreibt den Mietvertrag unter Zeitdruck – meist ohne die Höhe der Miete genau zu hinterfragen. Häufig wird erst im Nachhinein deutlich: Die vereinbarte Miete liegt deutlich über dem Betrag, den der Vormieter gezahlt hat oder den der Mietspiegel vorsieht. So zahlen zahlreiche Mieter über Jahre hinweg zu viel, weil ihnen ihre Rechte nicht bekannt sind oder sie davor zurückschrecken, aktiv gegen die überhöhte Forderung vorzugehen.

Was regelt das Gesetz? – Mietpreisbremse und Mietspiegel im Überblick

Die Mietpreisbremse
Um überhöhte Mieten einzudämmen, gilt in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt seit einigen Jahren die sogenannte Mietpreisbremse. Sie betrifft den Großteil der Bestandswohnungen und schreibt vor:

Bei einer Neuvermietung darf die verlangte Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Grundlage ist der Mietspiegel der jeweiligen Stadt, der die ortsübliche Miete bestimmt.
Ausnahmen gelten lediglich für Neubauten (Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014) sowie für umfassend modernisierte Wohnungen.

Der Mietspiegel
Der Mietspiegel ist das wichtigste Instrument, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Dabei spielen Faktoren wie Baujahr, Wohnungsgröße, Lage und Ausstattung eine Rolle.
Liegt die vereinbarte Miete mehr als 10 % über diesem Wert, ist sie in der Regel unzulässig – und Mieter haben gute Chancen, dagegen vorzugehen.

Ihre Rechte als Mieter – so setzen Sie sie durch

1. Überhöhte Miete rügen
Liegt Ihre Miete mehr als 10 % über dem Mietspiegel, können Sie dies schriftlich beim Vermieter beanstanden. Eine ausführliche Begründung ist nicht erforderlich – es genügt, den Betrag zu nennen, um den die Miete zu hoch ist. Wichtig: Versenden Sie die Rüge am besten per Einwurf-Einschreiben oder zumindest so, dass Sie einen Nachweis über den Zugang haben.

2. Rückzahlung verlangen
Nach Eingang Ihrer Rüge beim Vermieter haben Sie Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge – und zwar rückwirkend ab diesem Zeitpunkt. Bei Mietverträgen, die seit April 2020 geschlossen wurden, können Sie sogar sämtliche überhöhten Zahlungen seit Vertragsbeginn zurückfordern, sofern Sie innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsabschluss rügen.

3. Nur noch die zulässige Miete zahlen
Der Teil der Miete, der über die gesetzlich zulässige Grenze hinausgeht, ist unwirksam. Ab Ihrer Rüge müssen Sie deshalb nur noch die ortsübliche, rechtlich erlaubte Miete überweisen.

4. Auskunft vom Vermieter einfordern
Als Mieter haben Sie außerdem ein Recht auf Auskunft. So können Sie beispielsweise Informationen zur Höhe der Vormiete oder zu Modernisierungen verlangen, die eine höhere Miete rechtfertigen könnten. Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen diese Angaben zu machen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: So setzen Sie Ihre Rechte durch

Schritt 1: Miete prüfen
Vergleichen Sie Ihre vereinbarte Miete mit dem aktuellen Mietspiegel Ihrer Stadt. Berücksichtigen Sie dabei Faktoren wie Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung.

Schritt 2: Ausnahmen abklären
Fragen Sie Ihren Vermieter, ob es sich um einen Neubau, eine umfassend modernisierte Wohnung oder um eine Wohnung handelt, bei der der Vormieter bereits eine ähnlich hohe Miete gezahlt hat. Über solche Ausnahmegründe muss der Vermieter Sie informieren.

Schritt 3: Rüge einreichen
Verfassen Sie eine schriftliche Rüge und senden Sie diese per Einschreiben an Ihren Vermieter. So haben Sie einen sicheren Nachweis über den Zugang.

Schritt 4: Rückforderung stellen
Fordern Sie die zu viel gezahlten Beträge zurück. Bei Mietverträgen ab April 2020 können Sie sogar ab Vertragsbeginn die Differenz zurückverlangen – sofern Sie innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsabschluss rügen.

Schritt 5: Rechtliche Unterstützung nutzen
Reagiert Ihr Vermieter nicht, verweigert er die Rückzahlung oder sind Sie unsicher, wie Sie vorgehen sollen, sollten Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Gerade bei einer Laufzeit von bis zu 30 Monaten geht es oft um erhebliche Summen – hier lohnt sich professionelle Unterstützung.

Wann sollten Sie einen Anwalt für Mietrecht einschalten?

Ein Anwalt im Mietrecht ist besonders dann wichtig, wenn:

die Berechnung der zulässigen Miete kompliziert ist,
der Vermieter eine Rückzahlung verweigert,
Ihnen mit Kündigung gedroht wird oder
Sie unsicher sind, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können.

Ein erfahrener Anwalt prüft Ihre Ansprüche, übernimmt die komplette Kommunikation mit dem Vermieter und setzt Ihr Recht notfalls auch vor Gericht durch. Häufig übernimmt sogar die Rechtsschutzversicherung die Kosten. Im Erfolgsfall muss in der Regel der Vermieter die Anwalts- und Gerichtskosten tragen.

Sonderfälle: Mietpreisüberhöhung & Mietwucher

Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStrG)
Liegt die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nutzt der Vermieter die angespannte Marktlage aus, spricht man von Mietpreisüberhöhung. Folge: Rückzahlungspflichten für den Vermieter – und es können Bußgelder verhängt werden.
Mietwucher (§ 291 StGB)
Wird eine Miete von mindestens 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt und dabei eine Zwangslage des Mieters ausgenutzt, liegt Mietwucher vor. In diesem Fall ist der Mietvertrag nichtig – und der Vermieter macht sich strafbar.

Fazit: Ihre Rechte sind klar geregelt

Gerade in Ballungsräumen zahlen viele Mieter zu viel – oft aus Unwissenheit oder aus Angst vor Konsequenzen. Doch das Gesetz ist auf Ihrer Seite: Prüfen Sie Ihre Miete, rügen Sie überhöhte Forderungen und fordern Sie Rückzahlungen ein. Wenn nötig, holen Sie sich anwaltliche Unterstützung. Sie haben ein Recht auf Rückzahlung – und müssen nicht mehr zahlen, als gesetzlich erlaubt ist.