Unzuverlässige Mieter, die ihre Miete nicht pünktlich zahlen und die Wohnung nicht ordnungsgemäß pflegen, stellen für Vermietereine erhebliche Herausforderung dar. Leider beschränkt das soziale Mietrecht die Freiheit bei der Vertragsgestaltung. Eine Kündigung ist oft die letzte Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden und die Immobilie wieder unter Kontrolle zu bringen. Allerdings ist dieser Schritt nicht nur für den Mieter, sondern auch für Sie als Vermieter sehr kosten- und zeitintensiv.
In diesem Artikel erläutere ich Ihnen, wie Sie einen Räumungstitel erfolgreich vollstrecken können.
Vor der Räumungsklage: Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis erheblich verletzt, etwa durch Mietrückstände von mindestens zwei Monatsmieten oder wiederholt verspätete Mietzahlungen.
Bei zuverlässigen Mietern müssen die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe, wie Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung, berücksichtigt werden.
Gesetzliche Kündigungsfristen: drei Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.
Zeitraum
Die genaue Dauer von der Kündigung bis zur Zwangsräumung lässt sich nicht vorab bestimmen, da sie vom jeweiligen Fall und den Umständen des Einzelfalls abhängt.
Der Zeitraum zwischen der Räumungsklage und dem vollstreckbaren Räumungsurteil hängt von der Verfahrensdauer des Räumungsprozesses ab und kann je nach Ausgangslage mehrere Monate oder sogar über ein Jahr dauern. Zwischen dem vollstreckbaren Räumungsurteil und dem endgültigen Auszugdes Mieters können weitere Monate liegen.
Räumungsurteil
Vor einer Räumung ist ein rechtskräftiges Urteil erforderlich, das für Mietwohnungen in erster Instanz von einem Amtsgericht oder bei Gewerbemietverhältnissen auch von einem Landesgericht gefällt wird.
Räumungstitel vollstrecken
Ein Räumungstitel wird ausgestellt, sobald ein vollstreckungsfähiges Urteil vorliegt. Der Gerichtsvollzieher wird dann beauftragt, die Wohnung auf Basis des Urteils zu räumen.
Es ist von großer Bedeutung, dass alle Mitbesitzer, also sämtliche Mitbewohner, im Räumungsurteil namentlich genannt werden, damit der Räumungstitel gegen alle Mitbesitzer vollstreckt werden kann. Ehepartner, Lebenspartner und Mitbewohner gelten grundsätzlich als Mitbesitzer.
Erfährt der Vermieter erst während der Zwangsräumung von Mitbesitzern, kann eine einstweilige Verfügung gemäß § 940a II Zivilprozessordnung (ZPO) Abhilfe schaffen.
Achtung vor Selbstjustiz!
Verschaffen sich Vermieter ohne gültigen Räumungstitel Zutritt zur Wohnung, kann dies teuer werden. Ein solches Vorgehen kann als verbotene Eigenmacht gemäß § 858 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und unerlaubte Selbsthilfe gemäß § 229 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gewertet werden, und der Vermieter muss für entstandene Schäden haften.
Die Zwangsräumung
Eine Zwangsräumung kann allein durch den Gerichtsvollzieher vollstreckt werden. Dies beginnt in der Regel mit der Setzung einer mehrwöchigen Räumungsfrist durch den Gerichtsvollzieher. Hält der Mieter diese Frist nicht ein, wird der Räumungstitel vollstreckt.
Die Vollstreckung erfolgt zumeist dadurch, dass die Wohnung durch den Gerichtsvollzieher geöffnet, die Schlösser ausgetauscht und ein Umzug angeordnet wird, wodurch der Vermieter wieder in Besitz der Wohnung gelangt.
Sonderfall: Berliner Räumung
Darüber hinaus besteht die Möglichkeit einer kostengünstigeren Räumung, der sog. Berliner Räumung
Hierbei tauscht der Gerichtsvollzieher lediglich das Schloss aus und verschafft dem Vermieter dadurch den Besitz zurück. Die Gegenstände des Mieters verbleiben hierbei zunächst in der Wohnung.
Kosten
Die Kosten für eine Räumung belaufen sich für den Schlüsseldienst und die Spedition schnell auf mehrere tausend Euro
Die Gerichtskosten hängen vom Streitwert ab, der sich nach dem Zwölffachen der Jahreskaltmiete richtet.
Die Kosten der Räumung können nach Abschluss des Prozesses vom Mieter zurückverlangt werden, sind jedoch vorab durch den Vermieter zu leisten. Ist der Mieter zahlungsunfähig, erhält der Vermieter einen Titel über die Kosten, aus dem 30 Jahre vollstreckt werden kann.
Nach der Räumung kommt die Renovierung
Oft sind umfangreiche Renovierungsarbeiten erforderlich, die nicht nur Schönheitsreparaturen umfassen. Auch diese können gegenüber dem ehemaligen Mieter geltend gemacht werden.
Sanierungsarbeiten können je nach Art und Größe der Wohnung schnell zwischen 10.000 und 15.000 € kosten und können vom Vermieter mithilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts vor Gericht geltend gemacht werden.
Als Vermieter kann eine Räumung ein langwieriger und teurer Prozess sein. Ich bin auf Mietrecht spezialisiert und stelle sicher, dass das Verfahren für Sie so kosteneffizient und stressfrei wie möglich verläuft. Kommen Sie zu einer Erstberatung in meine Kanzlei, um das Vorgehen detailliert zu besprechen. Geben Sie die Umsetzung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche in unsere erfahrenen Hände.
Ich berate und begleite Sie von Anfang an: Wenn es noch ein bestehendes Mietverhältnis gibt, sorge ich für eine wirksame Kündigung! Wenn Sie bereits gekündigt haben, aber der Mieter nicht ausziehen will, unterstütze ich bei der Durchführung des Räumungsverfahrens! Wenn die Räumung bereits bevorsteht, aber Sie sich um die Kosten sorgen, behalte ich den Überblick über die Finanzen und kümmere mich um die Rückgewinnung.
Zögern Sie nicht und überlassen Sie den Zustand Ihrer Immobilie nicht dem Zufall!
Montag – Donnerstag: 09:00 – 17:00
Freitag: 9:00 – 13:00
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