Rechtsanwalt Räumung einer Mietsache Heidelberg

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Probleme mit Mietern? So setzen Vermieter ihre Rechte erfolgreich durch

Unzuverlässige Mieter, die ihre Miete nicht pünktlich zahlen, fortlaufende Mietrückstände verursachen oder die Wohnung nicht ordnungsgemäß behandeln, stellen für Vermieter eine erhebliche Herausforderung dar. Gerät ein Mieter mit der Miete in Verzug, entstehen schnell wirtschaftliche Risiken, die im Mietrecht klar geregelt sind. Gleichzeitig schränkt das soziale Mietrecht die Freiheit der Vermieter bei der Vertragsgestaltung deutlich ein. Eine Kündigung ist daher häufig der letzte rechtlich zulässige Schritt, um das Mietverhältnis zu beenden und die Immobilie wieder nutzbar zu machen. Dieser Schritt ist jedoch nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter mit erheblichem Zeit- und Kostenaufwand verbunden.

In diesem Beitrag wird erläutert, wie Vermieter bei Problemen mit Mietern rechtssicher vorgehen und einen Räumungstitel anschließend vor Gericht durchsetzen können.

Kündigung als Voraussetzung jeder Räumung

Vor einer Räumungsklage ist stets eine wirksame Kündigung erforderlich. Ohne wirksame Beendigung des Mietverhältnisses besteht kein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung. Eine fristlose Kündigung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn ein erheblicher Mietrückstand besteht, etwa durch ausbleibende Miete über mindestens zwei Monate, oder wenn die Miete wiederholt verspätet gezahlt wird.

In vielen Fällen ist vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Sie gibt dem Mieter Gelegenheit, sein vertragswidriges Verhalten zu korrigieren und ist im BGB ausdrücklich vorgesehen. Bleibt die Abmahnung erfolglos, kann die Kündigung rechtlich wirksam ausgesprochen werden.

Bei ansonsten zuverlässigen Mietern kommen nur die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe in Betracht, etwa Eigenbedarf oder die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie. Auch diese Formen der Kündigung unterliegen strengen Vorgaben des BGB.

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Kündigungsfristen und zeitlicher Ablauf

Die Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, bei mehr als fünf Jahren sechs Monate und bei mehr als acht Jahren neun Monate. Fehler bei der Berechnung der Kündigungsfrist führen häufig dazu, dass die Kündigung vor Gericht keinen Bestand hat.

Der Zeitraum von der Kündigung bis zur tatsächlichen Räumung lässt sich nicht exakt bestimmen. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls, das Verhalten der Mieter sowie die Dauer des gerichtlichen Verfahrens. Zwischen Einreichung der Räumungsklage und einem vollstreckbaren Räumungsurteil können mehrere Monate oder sogar über ein Jahr vergehen. Auch nach einem rechtskräftigen Urteil kann sich der Auszug des Mieters weiter verzögern.

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Räumungsurteil und Räumungstitel

Vor jeder Räumung ist ein rechtskräftiges Räumungsurteil erforderlich. Für Wohnraummietverhältnisse entscheidet in erster Instanz regelmäßig das Amtsgericht, bei Gewerbemietverhältnissen kann auch das Landgericht zuständig sein. Erst mit dem Urteil liegt ein vollstreckungsfähiger Räumungstitel vor.

Von besonderer Bedeutung ist, dass alle Mitbesitzer im Urteil namentlich genannt werden. Ehepartner, Lebenspartner und sonstige mitwohnende Mieter gelten rechtlich als Mitbesitzer. Nur wenn sie im Urteil aufgeführt sind, kann der Räumungstitel vollständig gegen alle Beteiligten vollstreckt werden. Wird ein Mitbesitz erst im Rahmen der Räumung bekannt, kann unter Umständen eine einstweilige Verfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO erforderlich sein.

Keine Selbstjustiz durch Vermieter

Verschaffen sich Vermieter ohne wirksamen Räumungstitel Zutritt zur Wohnung, drohen erhebliche rechtliche Konsequenzen. Ein solches Vorgehen stellt regelmäßig verbotene Eigenmacht gemäß § 858 Abs. 1 BGB dar. Darüber hinaus kann eine unerlaubte Selbsthilfe nach § 229 BGB vorliegen. In diesen Fällen haftet der Vermieter für sämtliche Schäden, die dem Mieter entstehen.

Zwangsräumung und Berliner Räumung

Die Zwangsräumung darf ausschließlich durch den Gerichtsvollzieher durchgeführt werden. In der Regel setzt dieser zunächst eine Räumungsfrist. Wird diese Frist vom Mieter nicht eingehalten, erfolgt die Vollstreckung des Räumungstitels. Dabei wird die Wohnung geöffnet, die Schlösser ausgetauscht und der Besitz an den Vermieter zurückgegeben.

Als kostengünstigere Alternative besteht die Möglichkeit der sogenannten Berliner Räumung. Hierbei beschränkt sich der Gerichtsvollzieher auf den Austausch der Schlösser. Die Gegenstände des Mieters verbleiben zunächst in der Wohnung, wodurch insbesondere hohe Transport- und Lagerkosten vermieden werden.

Kosten der Räumung und Folgen nach der Wohnungsrückgabe

Die Kosten einer Räumung sind für Vermieter nicht zu unterschätzen. Neben den Kosten für Schlüsseldienst und Spedition fallen Gerichtskosten an, deren Streitwert sich regelmäßig nach dem Zwölffachen der Jahreskaltmiete richtet. Zwar können diese Kosten nach Abschluss des Verfahrens vom Mieter zurückverlangt werden, sie sind jedoch zunächst vom Vermieter zu tragen.

Nach der Räumung zeigen sich häufig Schäden an der Wohnung. Neben unterlassenen Schönheitsreparaturen können weitergehende Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich sein. Je nach Umfang können hierfür Kosten zwischen 10.000 und 15.000 Euro entstehen, die unter bestimmten Voraussetzungen vor Gericht geltend gemacht werden können.

Probleme mit Mietern, ausbleibende Miete, erheblicher Mietrückstand und die notwendige Kündigung erfordern ein strukturiertes und rechtssicheres Vorgehen. Das Mietrecht und das BGB stellen klare Anforderungen an Abmahnung, fristlose Kündigung und Räumung. Eine sorgfältige Vorbereitung und die konsequente Durchsetzung der Rechte vor Gericht sind entscheidend, um finanzielle Schäden zu begrenzen und die Immobilie wieder rechtssicher nutzen zu können.

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Welche Unterstützung kann ich als Rechtsanwalt bieten?

Als Vermieter kann eine Räumung ein langwieriger und teurer Prozess sein. Ich bin auf Mietrecht spezialisiert und stelle sicher, dass das Verfahren für Sie so kosteneffizient und stressfrei wie möglich verläuft.  Kommen Sie zu einer Erstberatung in meine Kanzlei, um das Vorgehen detailliert zu besprechen. Geben Sie die Umsetzung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche in unsere erfahrenen Hände.

Ich berate und begleite Sie von Anfang an: Wenn es noch ein bestehendes Mietverhältnis gibt, sorge ich für eine wirksame Kündigung! Wenn Sie bereits gekündigt haben, aber der Mieter nicht ausziehen will, unterstütze ich bei der Durchführung des Räumungsverfahrens! Wenn die Räumung bereits bevorsteht, aber Sie sich um die Kosten sorgen, behalte ich den Überblick über die Finanzen und kümmere mich um die Rückgewinnung.

Zögern Sie nicht und überlassen Sie den Zustand Ihrer Immobilie nicht dem Zufall!

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Ja, sollte ein Mieter Mietschulden haben, so hat er nach der Klageerhebung noch zwei Monate Zeit, diese zu begleichen. Hierdurch könnte eine fristlose Kündigung noch nachträglich geheilt werden. Der Mieter hat ebenfalls die Chance, vor Gericht auf die Klage mit Einwänden zu reagieren. Wurde der Mieter jedoch bspw. durch ein Versäumnisurteil bereits zur Räumung verurteilt, kann die Zwangsräumung durchgeführt werden.  Der Mieter hätte dann im Rahmen des Räumungsverfahrens nur noch die Möglichkeit bei Vorliegen berechtigender Härtegründe ein Räumungsschutzverfahren anzustrengen, welches unter Umständen nochmals einen zeitlichen Aufschub gewährt.
Die Basis jeder Räumung stellt das vollstreckbare Räumungsurteil als Räumungstitel dar, das der Gerichtsvollzieher erhält, sobald das Räumungsurteil rechtskräftig geworden ist. Nach Rechtskraft ist es nicht mehr möglich, das Urteil anzufechten.
Um eine Wohnung vollständig zu räumen, muss ich den Räumungstitel gegen alle Mitbewohner erwirken und gegen diese namentlich genannten Personen vollstrecken. In einer Wohngemeinschaft betrifft dies alle Mitbewohner, da sie als gemeinsame Besitzer der Wohnung gelten.
Es ist gesetzlich untersagt, dass der Vermieter selbst tätig wird, auch wenn er im Rechtsstreit obsiegt hat. Stattdessen kann er nach Ablauf der gerichtlich festgesetzten Frist einen Gerichtsvollzieher mit dem Räumungsauftrag beauftragen. Nur dieser ist befugt, die Zwangsräumung durchzuführen.
Im Falle einer Zwangsräumung können erhebliche Kosten auf Sie zukommen. Je nach Umfang und Schwierigkeit des Verfahrens können die Kosten für die Räumung und eventuelle Reparaturen schnell bei mehreren tausenden Euro im vier- bzw. fünffachen Bereich liegen.
Zu Beginn ja. Die Gerichtskosten, die Anwaltskosten sowie die Kosten für die Zwangsräumung können zwar später von dem ehemaligen Mieter zurückgefordert werden. Der Vermieter muss jedoch in Vorleistung gehen, um seine Ansprüche durchzusetzen. Die entstandenen Kosten können dann aufgrund eines gegen den Mieter zu erwirkenden Titels vollstreckt werden.
Die exakte Dauer einer Räumung variiert und ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Sobald ein vollstreckbares Räumungsurteil vorliegt, kann der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung veranlassen. Aufgrund unterschiedlicher Fristen kann es jedoch bis zu einem Jahr in Anspruch nehmen, bis die Räumung vollständig abgeschlossen ist.
Nein, nach der Urteilsverkündung wird dem unwilligen Mieter vom Gerichtsvollzieher eine Räumungsfrist gesetzt. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass der Mieter die Räumung, je nach Einzelfall, aufschiebt. Zieht der Mieter innerhalb dieser Frist aus, ist keine Zwangsräumung notwendig.
Nein, eine außerordentliche fristlose Kündigung kann ich als Vermieter erst dann aussprechen, wenn der Mieter mit mind. zwei Mieten im Zahlungsverzug ist. Nach Ablauf der Kündigungsfrist oder einer außerordentlichen fristlosen Kündigung muss sodann eine Räumungsklage erhoben werden.
Rechtliche Unterstützung können Sie bei einem Rechtsanwalt finden, der auf Mietrecht spezialisiert ist. Es gibt auch Mietervereine und Rechtsberatungsstellen, die Unterstützung anbieten können.

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Mietrecht

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