BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn ist unzulässig

Fachbeitrag im im Mietrecht

Wann ist die Untervermietung rechtlich erlaubt?

Im Grunde genommen ist eine Untervermietung nur mit der Zustimmung des Vermieters gestattet. Mieter können jedoch diese Zustimmung einfordern, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen können. Ein solches Interesse besteht typischerweise, wenn sich die persönlichen Lebensumstände kurzfristig ändern, beispielsweise durch einen längeren Aufenthalt im Ausland, einen beruflichen Einsatz an einem anderen Standort oder aus familiären Gründen.

Der Zweck der Untervermietung ist es, die laufenden wohnungsbezogenen Kosten ganz oder teilweise zu decken. Sie soll den Mieter finanziell entlasten, jedoch keine zusätzlichen Einkünfte oder wirtschaftlichen Vorteile generieren.

Der entschiedene Fall: Klarer Vorteil durch Untervermietung

In dem Fall, den der Bundesgerichtshof entschieden hat, hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne die Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro zahlte, verlangte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.

Besonders ins Gewicht fiel, dass die geforderte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die nach der in dem Gebiet geltenden Mietpreisbremse zulässige Höchstgrenze überschritt. Diese betrug maximal 748 Euro Nettokaltmiete. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als eindeutiges Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht.

BGH: Kein legitimiertes Interesse bei profitabler Untervermietung

Der Bundesgerichtshof hat deutlich gemacht, dass kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel der Gewinnerzielung weitervermietet. Ein Anspruch auf die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur, wenn die Untervermietung dem gesetzlich festgelegten Zweck dient.

Dieser Zweck besteht darin, dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Veränderung seiner Lebensumstände zu sichern. Er dient ausdrücklich nicht dazu, dem Mieter die Möglichkeit zur Erzielung von Gewinnen zu bieten. Ein Interesse an einer gewinnbringenden Untervermietung ist daher rechtlich nicht geschützt.

Kündigung aufgrund einer profitablen Untervermietung rechtmäßig.

Von besonderer praktischer Bedeutung ist die Entscheidung des BGH zur Kündigung. Der Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet und dabei schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt.

Im vorliegenden Fall betrachtete der Bundesgerichtshof eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB als gegeben. Die Kündigung war wirksam, da die Untervermietung ohne Zustimmung erfolgte und eindeutig auf die Erzielung von Gewinn ausgerichtet war. Die Revision des Mieters wurde abgelehnt, sodass das Räumungsurteil rechtskräftig ist.

Ich empfehle, zu überprüfen, ob Ihre Untervermietung rechtlich zulässig ist oder ob ein Risiko einer Kündigung besteht. Eine frühzeitige Einschätzung durch mich kann dabei helfen, kostspielige Fehler zu vermeiden.

Möblierte Untervermietung: Kein Freibrief für übermäßige Preisaufschläge

Es wird häufig vorgebracht, dass ein höherer Untermietpreis gerechtfertigt sei, wenn die Wohnung möbliert überlassen wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass auch eine Möblierung keine unbegrenzten Mietaufschläge rechtfertigt – jedenfalls nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.

Die Überlassung von Möbeln kann zwar grundsätzlich berücksichtigt werden. Wie hoch ein zulässiger Zuschlag im Einzelnen ausfallen darf, hat das Gericht jedoch offen gelassen. Einheitliche Berechnungsmodelle existieren bislang nicht, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.

Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter

Der Bundesgerichtshof hob hervor, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses dem verfassungsrechtlich geforderten Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern entspricht. Beide Rechtspositionen sind grundrechtlich geschützt. Allerdings reicht die Position des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelung ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung zustehen müsste. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters.

Verdächtigen Sie eine unzulässige oder gewinnbringende Untervermietung Ihrer Wohnung? Lassen Sie Ihre rechtlichen Möglichkeiten prüfen und setzen Sie Ihre Ansprüche entschlossen durch.

Schlussfolgerung: Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung

Das Urteil des Bundesgerichtshofs setzt klare Maßstäbe für die Praxis. Eine Untervermietung ist erlaubt, sofern sie dem Erhalt der Wohnung und der Deckung eigener Kosten dient. Wenn sie jedoch als Einnahmequelle genutzt wird, entfällt der rechtliche Schutz – was zur Folge hat, dass Vermieter das Mietverhältnis erfolgreich kündigen können.

Ich empfehle sowohl Mietern als auch Vermietern, Untervermietungen sorgfältig zu prüfen und rechtlich korrekt zu gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann dazu beitragen, rechtliche Risiken zu minimieren und bestehende Mietverhältnisse zu sichern.

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FAQs - Oft gestellte Fragen zur Untervermietung

Ist eine Untervermietung grundsätzlich gestattet?

Ja, eine Untervermietung ist grundsätzlich zulässig, erfordert jedoch die Zustimmung des Vermieters. Ein Recht auf Zustimmung besteht lediglich, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann.

Welches Interesse wird als legitim für eine Untervermietung angesehen?

Ein berechtigtes Interesse besteht, wenn der Mieter aufgrund einer vorübergehenden Veränderung seiner Lebensumstände die Wohnung nicht selbst nutzen kann, beispielsweise während eines längeren Auslandsaufenthalts oder aus beruflichen Gründen. Die Untervermietung darf in diesem Zusammenhang lediglich der Deckung eigener Kosten dienen.

Ist es einem Mieter gestattet, durch die Untervermietung profitabel zu wirtschaften?

Nein. Laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, wenn diese auf die Erzielung von Gewinnen abzielt. Die Untervermietung sollte nicht als Einnahmequelle verwendet werden.

Wann ist eine profitable Untervermietung gegeben?

Von einer profitablen Untervermietung ist auszugehen, wenn die geforderte Untermiete erheblich über der eigenen Miete liegt und die Differenz nicht mehr durch tatsächliche Kosten erklärbar ist. Auch eine Überschreitung der erlaubten Miethöhe kann ein bedeutendes Indiz darstellen.

Hat die Mietpreisbremse Einfluss auf die Untervermietung?

Ja. Die Mietpreisbremse kann auch bei der Untervermietung von Bedeutung sein. Eine Untermiete, die die zulässige Höchstgrenze überschreitet, widerspricht in der Regel einer reinen Kostendeckung und kann auf eine unzulässige Absicht zur Gewinnerzielung hindeuten.

Ist der Vermieter berechtigt, wegen profitabler Untervermietung zu kündigen?

Ja. Vermiete ich die Wohnung ohne Erlaubnis und verletze dadurch erheblich meine mietvertraglichen Pflichten, kann der Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen. Entscheidend ist dabei eine Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Hat ein Mieter das Recht, eine Erlaubnis zur Untervermietung zu beantragen?

Ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis besteht lediglich, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB schließt dieses Interesse das Ziel aus, durch die Untervermietung Gewinne zu erzielen.

Ist es zulässig, einen höheren Untermietpreis für eine möblierte Wohnung zu verlangen?

Eine Möblierung kann grundsätzlich in Betracht gezogen werden. Sie rechtfertigt jedoch keinen unbegrenzten Aufschlag, insbesondere nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird. Einheitliche gesetzliche Berechnungsmodelle existieren bisher nicht.

Genügt eine kurze oder zeitlich begrenzte Untervermietung, um Gewinne zu rechtfertigen?

Nein. Selbst eine kurzfristige oder zeitlich begrenzte Untervermietung sollte nicht auf die Erzielung von Gewinnen ausgerichtet sein. Maßgeblich ist nicht die Dauer, sondern der wirtschaftliche Zweck der Untervermietung.

Wann sollte ich rechtlichen Rat zur Untervermietung einholen?

Eine rechtliche Beratung ist besonders empfehlenswert, wenn ich eine Untervermietung in Betracht ziehe, die Wohnung möbliert überlassen möchte, Unklarheiten bezüglich der zulässigen Miethöhe bestehen oder eine Kündigung aufgrund von Untervermietung droht. Eine frühzeitige Prüfung kann dabei helfen, rechtliche Risiken zu minimieren und das Mietverhältnis zu stabilisieren.