Mietmangel: Ihre Rechte als Mieter ab 2025

Fachbeitrag im Mietrecht

Mietmangel: Ihre Rechte als Mieter ab 2025

Sie haben den Mietvertrag unterschrieben und freuen sich auf Ihr neues Zuhause – doch dann stellen Sie Mängel fest: Die Heizung funktioniert nicht, die Fenster sind undicht oder Schimmel ist sichtbar. Was können Sie in einem solchen Fall unternehmen? Welche Rechte stehen Ihnen als Mieter zu, und welche Pflichten hat der Vermieter? In diesem Beitrag erklären wir Ihnen alles Wichtige rund um das Thema Mietmangel und wie Sie sich schützen können.

Was versteht man unter einem Mietmangel?

Wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird, besichtigen Mieter und Vermieter in der Regel die Wohnung und halten ihren Zustand fest. Stimmen beide Parteien überein, gilt die Wohnung als frei von Mängeln vermietet. Tritt später eine Abweichung von diesem vereinbarten Zustand auf – sei es trotz oder aufgrund bereits bekannter Probleme – spricht man von einem Mietmangel im Sinne des § 536 BGB.

Ein Mietmangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht wie vorgesehen nutzen lässt. Das bedeutet, die Wohnung entspricht nicht den berechtigten Erwartungen, die Sie beim Vertragsabschluss hatten. Dabei spielt nicht nur der Zustand der Wohnung selbst eine Rolle, sondern auch das Umfeld: Beispielsweise kann anhaltender Lärm von einer Baustelle oder einem angrenzenden Lokal als Mietmangel gelten.

Kleine Einschränkungen, die die Nutzung der Wohnung kaum beeinträchtigen, gelten hingegen nicht als Mangel. Ein Mietmangel liegt außerdem vor, wenn der Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder eine solche Eigenschaft später wegfällt (§ 536 Absatz 2 BGB).

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen, also mängelfreien Zustand zu übergeben und diesen während der gesamten Mietzeit zu erhalten.

Wie können Sie einen Mietmangel nachweisen?

Wenn Sie einen Mietmangel entdecken, informieren Sie den Vermieter am besten umgehend. Am sichersten ist die schriftliche Mitteilung – entweder per Einschreiben mit Rückschein oder per E-Mail mit Empfangsbestätigung.

Beschreiben Sie den Mangel möglichst genau und fordern Sie den Vermieter auf, ihn innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben, zum Beispiel innerhalb von zwei Wochen.

Zusätzlich sollten Sie den Mangel dokumentieren. Dazu eignen sich unter anderem:

Fotos oder Videos des Schadens
Zeugenaussagen von Nachbarn oder Mitbewohnern
Sachverständigengutachten

Mit sorgfältiger Dokumentation erhöhen Sie Ihre Chancen, dass der Mangel anerkannt und behoben wird.

Wie können Sie die Miete mindern?

Reagiert der Vermieter nicht innerhalb der gesetzten Frist oder lehnt er die Mangelbeseitigung ab, haben Sie als Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Das bedeutet, dass Sie einen Teil der Miete zurückhalten dürfen, bis der Mangel behoben ist.

Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß des Mangels ab. Es gibt keine festen Regeln, doch Gerichtsurteile geben Orientierung. Beispiele:

100 % bei Unbewohnbarkeit der Wohnung (z. B. durch Brand- oder Wasserschaden)
50 % bei Heizungsausfall im Winter
20 % bei Schimmel in mehreren Zimmern
10 % bei undichten Fenstern
5 % bei einem tropfenden Wasserhahn

Wichtig: Mindern Sie die Miete nicht eigenmächtig, sondern informieren Sie den Vermieter vorher schriftlich. Überweisen Sie die geminderte Miete auf ein separates Konto, ohne sie auszugeben. So vermeiden Sie Probleme, falls sich später herausstellt, dass der Mangel weniger schwerwiegend war oder von Ihnen selbst verursacht wurde und die volle Miete nachgezahlt werden muss.

Welche weiteren Rechte haben Sie als Mieter?

Neben der Möglichkeit, die Miete zu mindern, stehen Ihnen als Mieter bei einem Mietmangel weitere Rechte zu:

Schadensersatz: Haben Sie durch den Mangel finanzielle Nachteile erlitten, können Sie vom Vermieter Ersatz verlangen. Dazu zählen zum Beispiel Kosten für eine Ersatzwohnung oder ärztliche Behandlung bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen.
Selbsthilfe: Bleibt der Vermieter untätig und muss der Mangel dringend behoben werden, dürfen Sie notwendige Maßnahmen selbst veranlassen, zum Beispiel eine Reparaturfirma beauftragen oder einen Luftentfeuchter anschaffen. Achten Sie dabei darauf, nur das Notwendige zu tun und die Kosten im angemessenen Rahmen zu halten.
Zurückbehaltungsrecht: Haben Sie noch Ansprüche gegenüber dem Vermieter, etwa auf Rückzahlung der Kaution oder einer Nebenkostenabrechnung, können Sie einen Teil der Miete einbehalten, bis diese erfüllt werden.
Sonderkündigungsrecht: Macht die anhaltende Mangelhaftigkeit die Wohnung für Sie unzumutbar, dürfen Sie den Mietvertrag fristlos kündigen – ohne die sonst übliche Kündigungsfrist einhalten zu müssen.

Mietminderung bei Mängeln

Tritt ein Mangel an der Wohnung auf, den der Mieter nicht verursacht hat, besteht die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung in einwandfreiem Zustand zu halten. Voraussetzung für die Mietminderung ist, dass der Mieter den Vermieter schriftlich zur Beseitigung des Mangels auffordert. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, darf die Miete solange reduziert werden, wie der Mangel besteht. Niemand muss für eine Wohnung mehr zahlen, als sie objektiv wert ist.

Die Höhe der Mietminderung wird anteilig berechnet und kann im Extremfall bis zu 100 % der Miete betragen.

Verspätete Mangelbeseitigung

Unterlässt der Vermieter die rechtzeitige Behebung des Mangels und entstehen dadurch Schäden, können Sie diese im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs geltend machen. Handelt es sich um einen besonders schwerwiegenden Mangel, kann dies den Mieter sogar berechtigen, den Mietvertrag fristlos außerordentlich zu kündigen, wenn die Nutzung der Wohnung ganz oder teilweise unmöglich ist.

Kleinreparaturklausel

Für kleinere Schäden an Objekten des täglichen Gebrauchs, wie Wasserhahn, Klingel oder WC-Spülkasten, kann eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vorgesehen sein. Diese schützt hauptsächlich den Vermieter und erlaubt ihm, den Mieter anteilig an den Reparaturkosten für kleine Alltagsgegenstände zu beteiligen.