Mietrecht: Räumungsklage vor Ablauf der Kündigungsfrist - möglich bei Widerspruch gegen Eigenbedarf?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Beschluss vom 25. Oktober 2022 (Az. VIII ZB 58/21) eine Entscheidung zum Thema Eigenbedarfskündigung im Mietrecht getroffen.

Im konkreten Fall kündigte ein Vermieter seinem Mieter das bestehende Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2021. Der Mieter legte im Januar 2021 Widerspruch ein und erklärte, dass er seit Erhalt der Kündigung zwar nach einer Ersatzwohnung suche, bislang jedoch keine geeignete Wohnung gefunden habe. Sollte sich dies ändern, werde er den Vermieter informieren. Zum Kündigungszeitpunkt wäre er andernfalls mit Ablauf des 31. März 2021 obdachlos gewesen, sodass eine unzumutbare Härte vorliege.

Der Vermieter reichte daraufhin am 22. Februar 2021 beim Amtsgericht eine Räumungsklage ein. Der Mieter signalisierte am 30. März 2021 seine Verteidigungsbereitschaft und teilte gleichzeitig mit, dass er inzwischen eine geeignete Wohnung gefunden habe. Nach übereinstimmender Erledigungserklärung der Parteien stritten sie anschließend nur noch um die Kosten des Räumungsprozesses.

Das Amtsgericht legte die Kosten dem Mieter auf. Das Landgericht hob diese Entscheidung auf und wies die Kosten dem Vermieter zu. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Rechtsbeschwerde ein.

Das Landgericht argumentierte, dass ein Widerspruch des Mieters aus Sorge vor Obdachlosigkeit nicht automatisch begründet, dass der Mieter sich der fristgerechten Räumung entziehen wolle. Eine Räumungsklage vor Ablauf der Kündigungsfrist sei daher unzulässig, da diese nur für die Durchsetzung künftiger Leistungen zulässig sei, wenn der Mieter seine Räumungspflicht bestreitet.

Der Bundesgerichtshof sah dies anders: Eine Klage auf künftige Leistung ist in Ausnahmefällen zulässig, wenn die Umstände die Besorgnis rechtfertigen, dass der Mieter sich der rechtzeitigen Räumung entziehen könnte – eine böse Absicht des Mieters ist dafür nicht erforderlich.

Im konkreten Fall begründete der Vermieter seine Klage damit, dass er befürchtete, der Mieter werde ohne neue Wohnung nicht rechtzeitig ausziehen.

Die Interessen des Mieters bleiben gewahrt, solange er rechtzeitig Widerspruch gegen die Kündigung einlegt und der Vermieter frühzeitig Räumungsklage erhebt. Das Gericht prüft dabei sowohl die Wirksamkeit der Kündigung als auch die geltend gemachten Härtegründe, insbesondere das Risiko, dass der Mieter kurzfristig keine neue Wohnung findet.