Mietvertragskündigung durch einen Anwalt: Wann ist das zulässig

Fachbeitrag im Mietrecht

Kündigung des Mietvertrags durch einen Rechtsanwalt – wann ist dies zulässig?

In einem aktuellen Fall vor dem Amtsgericht Friedberg (AG Friedberg – Az.: 2 C 1008/23 – Urteil vom 25.03.2024) wurde entschieden, ob ein Mieter die Anwaltskosten für eine fristlose Kündigung tragen muss. Der private Vermieter ließ aufgrund von Mietrückständen den Mieter anwaltlich kündigen und forderte anschließend die Erstattung der Rechtsanwaltskosten in Höhe von 652,57 Euro – und war damit erfolgreich.

Hintergrund: Mietrückstand und Kündigung durch einen Rechtsanwalt

Der Mieter leistete die Zahlungen für die Monate Januar und Februar 2023 in Höhe von insgesamt 4.680 Euro nicht. In der Folge beauftragte der Vermieter am 7. Februar 2023 einen Anwalt, eine fristlose Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs auszusprechen. Nachdem der Mieter die Rückstände beglichen hatte, weigerte er sich jedoch, die Kosten für das anwaltliche Kündigungsschreiben zu übernehmen.

Darstellung der Mieterseite

Der Beklagte gab an, dass die verspäteten Zahlungen auf ein Versehen bei dem Dauerauftrag zurückzuführen seien. Des Weiteren habe der Vermieter ihn in einem persönlichen Gespräch nicht ausdrücklich auf den Zahlungsrückstand hingewiesen. Aus diesem Grund sei die Beauftragung eines Anwalts unnötig gewesen und habe gegen die Pflicht zur Schadensminderung verstoßen.

Entscheidung des Amtsgerichts Friedberg: Die Kosten für meinen Anwalt sind erstattungsfähig

Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters und stellte klar, dass der Mieter spätestens ab dem dritten Werktag des Monats mit der Zahlung in Verzug geraten war.

Infolgedessen war die Beauftragung eines Rechtsanwalts sinnvoll und notwendig, um die berechtigten Ansprüche des Vermieters durchzusetzen.

Die Richter hoben hervor, dass bei der Beurteilung der Notwendigkeit anwaltlicher Unterstützung die Sichtweise einer vernünftig handelnden, wirtschaftlich denkenden Person entscheidend sei. Für private Vermieter ist die Hinzuziehung eines Anwalts in solchen Situationen vollkommen nachvollziehbar.

Rechtliche Bewertung: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, monatliche Kontrollen durchzuführen

Das Gericht stellte zudem fest, dass Vermieter nicht dazu verpflichtet sind, die Mietzahlungen monatlich zu überprüfen oder Zahlungsausfälle umgehend zu erkennen. Vielmehr obliegt die Verantwortung dem Mieter, seiner Zahlungspflicht ordnungsgemäß nachzukommen.

Da keine Hinweise auf ein bloßes Versehen vorlagen und der Vermieter keine Pflicht zur Schadensminderung verletzt hatte, wurde der Mieter zur Erstattung der Anwaltskosten verurteilt. Diese gelten nach Auffassung des Gerichts als berechtigter Schadensersatzanspruch gemäß § 286 Abs. 1 BGB.

Was hat das Urteil für Mieter und Vermieter zu bedeuten?

Das Urteil hat praktische Auswirkungen für beide Parteien des Mietverhältnisses:

Für Mieter:

Überprüfen Sie regelmäßig Ihre Mietzahlungen, um Verzugsfolgen zu vermeiden.
Selbst unbeabsichtigte Zahlungsfehler führen rechtlich zu einem Mietrückstand – und können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Reagieren Sie umgehend auf Mahnungen oder anwaltliche Schreiben, um zusätzliche Kosten und gerichtliche Schritte zu vermeiden.

Für Vermieter:

Insbesondere private Vermieter können bei mehrmonatigen Mietrückständen direkt anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen, ohne vorher mahnen zu müssen.
Die anfallenden Anwaltskosten können als Schadensersatz vom Mieter gefordert werden.
In einfachen Fällen und bei bestehender Hausverwaltung kann es dennoch sinnvoll sein, zunächst das Gespräch mit dem Mieter zu suchen.

Das Urteil verdeutlicht: Klare Kommunikation und sorgfältige Zahlungsüberwachung sind entscheidend, um Streitigkeiten im Mietrecht zu vermeiden. Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von rechtssicherem Vorgehen und frühzeitiger anwaltlicher Beratung.

Als Rechtsanwältin für Mietrecht unterstütze ich Sie bei Zahlungsrückständen, Kündigungen und Anwaltskostenfragen – professionell, transparent und mit Erfahrung aus zahlreichen Mietrechtsverfahren.

Wie Mieter rechtliche Folgen bei unbeabsichtigten Mietrückständen umgehen können

Ein unbeabsichtigter Mietrückstand kann rasch ernsthafte rechtliche Folgen nach sich ziehen – bis hin zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Wenn ich frühzeitig reagiere und transparent handle, kann ich jedoch in der Regel größere Probleme vermeiden. Ich erkläre, welche Schritte Mieter jetzt unternehmen sollten.

Sofortige Kommunikation mit dem Vermieter

Sobald ich bemerke, dass die Miete nicht fristgerecht gezahlt wurde, sollte ich meinen Vermieter umgehend informieren.
Eine offene und ehrliche Kommunikation kann Missverständnisse verhindern und zeigt, dass ich bemüht bin, den Rückstand zeitnah auszugleichen.

Ursachen erklären und Lösung anbieten

Ich erläutere die Gründe für den Zahlungsverzug – etwa technische Probleme beim Dauerauftrag oder kurzfristige finanzielle Engpässe.
Ich zeige Kooperationsbereitschaft und biete aktiv Lösungen an. Vermieter reagieren in der Regel verständnisvoll, wenn sie frühzeitig informiert werden.

Ratenzahlungsvereinbarung abschließen

Wenn der Rückstand nicht sofort beglichen werden kann, sollte ich eine schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Vermieter treffen.
So kann ich die offene Summe in monatlichen Teilbeträgen zusätzlich zur laufenden Miete begleichen und den Verlust der Wohnung vermeiden.

Fristen beachten – Kündigung vermeiden

Ich beachte, dass ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete oder ein wiederholter Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB rechtfertigen kann.
Ich begleiche den Rückstand so schnell wie möglich, idealerweise innerhalb eines Monats nach Mahnung.

Schriftliche Dokumentation sichern

Ich bewahre E-Mails, Briefe, Zahlungsnachweise und Absprachen sorgfältig auf.
Eine lückenlose Dokumentation zeigt mein Bemühen um eine Lösung und kann im Streitfall vor Gericht entscheidend sein.

Mietzahlung priorisieren

Ich setze meine Miete an oberste Stelle meiner finanziellen Verpflichtungen.
Wer seine Mietzahlungen regelmäßig priorisiert, schützt sich langfristig vor rechtlichen Auseinandersetzungen und einer möglichen Kündigung.

Ich berate Sie im Mietrecht, wenn Sie in Zahlungsverzug geraten sind, und unterstütze Sie dabei, Ihr Mietverhältnis zu sichern. Lassen Sie sich jetzt beraten: Ich prüfe Ihre Situation, erstelle rechtssichere Ratenvereinbarungen und verhindere unnötige Kündigungen oder Räumungsklagen.

Mietrückstände: Diese rechtlichen Optionen stehen mir als Vermieter bei Zahlungsverzug zur Verfügung

Wiederholte Mietrückstände zählen zu den häufigsten Ursachen für Kündigungen durch Vermieter. Wenn ich als Vermieter mit zahlungsunzuverlässigen Mietern konfrontiert bin, kann ich verschiedene rechtliche Schritte einleiten – von der Mahnung bis zur Räumungsklage. Ich berate Sie umfassend zu Ihren Rechten und Handlungsmöglichkeiten im Mietrecht.

Mahnung als erster Schritt

Wenn die Miete wiederholt ausbleibt, sollte ich den Mieter zunächst schriftlich mahnen.
Die Mahnung dokumentiert den Zahlungsverzug und schafft eine klare Grundlage für weitere rechtliche Maßnahmen.

Fristlose Kündigung bei erheblichen Rückständen

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine fristlose Kündigung zulässig, wenn der Mieter
für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete in Verzug ist und der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt, oder
über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Ordentliche Kündigung als Alternative

Falls die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht erfüllt sind, kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht.
Diese setzt wiederholte oder dauerhafte Zahlungsverzögerungen voraus und muss unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen erfolgen.
Oftmals ist sie die richtige Wahl, wenn ein Mieter dauerhaft unzuverlässig zahlt, ohne dass die Rückstände für eine fristlose Kündigung ausreichen.

Gerichtliche Schritte – Räumungsklage und Zahlungsklage

Wenn der Mieter trotz Kündigung in der Wohnung bleibt oder die Rückstände nicht begleicht, kann ich eine Räumungsklage einreichen.
Ziel ist es, sowohl die Räumung der Wohnung als auch die Zahlung der ausstehenden Mieten gerichtlich durchzusetzen.

Mieter können eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) abwenden. Allerdings können sie eine ordentliche Kündigung nicht abwenden. Daher empfehle ich, beide Kündigungsarten parallel auszusprechen, um die eigenen Ansprüche abzusichern.

Jetzt rechtliche Beratung einholen: Ich unterstütze als Rechtsanwältin Vermieter bei Zahlungsverzug, Kündigung und Räumungsverfahren – zügig, wirkungsvoll und deutschlandweit.

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FAQs – Oft gestellte Fragen zur Kündigung von Mietverträgen durch einen Rechtsanwalt

Kann ein Vermieter die Kündigung des Mietvertrags durch einen Rechtsanwalt vornehmen lassen?

Ja. Vermieter haben jederzeit die Möglichkeit, anwaltliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts ist insbesondere bei Mietrückständen angebracht und erweist sich als sinnvoll, um Ansprüche rechtssicher durchzusetzen.

Muss der Mieter die Anwaltskosten für eine außerordentliche Kündigung übernehmen?

Unter bestimmten Umständen ja. Wenn der Mieter im Zahlungsverzug ist, können die Kosten für ein anwaltliches Kündigungsschreiben gemäß § 286 BGB als Verzugsschaden erstattet werden.

Wann gerät ein Mieter rechtlich in Zahlungsverzug?

Der Mieter kommt spätestens am dritten Werktag des Monats in Verzug, sofern die vereinbarte Miete nicht auf meinem Konto eingeht. Die Folgen des Verzugs treten automatisch ein.

Ist ein unbeabsichtigter Zahlungsfehler ausreichend, um eine fristlose Kündigung abzuwenden?

Nein. Auch ein versehentlich nicht durchgeführter Dauerauftrag führt rechtlich zu einem Verzug. Das Fehlen der Absicht bewahrt nicht vor den gesetzlichen Konsequenzen einer ausbleibenden Mietzahlung.

Ist ein Vermieter verpflichtet, den Mieter vor einer anwaltlichen Kündigung abzumahnen oder persönlich zu informieren?

Eine vorherige Abmahnung ist im Falle signifikanter Mietrückstände nicht unbedingt notwendig. Ich bin zudem nicht verpflichtet, monatlich zu kontrollieren, ob die Zahlungen erfolgt sind.

Unter welchen Umständen ist die fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen rechtlich zulässig?

Eine fristlose Kündigung kann erfolgen, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Rückstand ist oder wenn sich über einen längeren Zeitraum Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten angesammelt haben.

Kann der Mieter eine fristlose Kündigung durch die Nachzahlung verhindern?

Ja, allerdings nur bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die ordentliche Kündigung bleibt hiervon unberührt und kann durch eine Zahlung nicht geheilt werden.

Wann ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts als „zweckmäßig“ im Kontext des Schadensersatzrechts zu betrachten?

Sie ist sinnvoll, wenn eine rational und wirtschaftlich agierende Person in der gleichen Situation ebenfalls die rechtliche Unterstützung eines Rechtsanwalts in Anspruch nehmen würde – insbesondere bei erheblichen Rückständen oder der Gefahr eines Wohnungsverlusts.

Was ist die rechtliche Relevanz der Schadensminderungspflicht im Kontext von anwaltlichen Kündigungen?

Der Vermieter ist nicht berechtigt, Kosten unnötig zu steigern. Bei erheblichen Rückständen komme ich meiner Schadensminderungspflicht jedoch nicht nach, wenn ich ohne vorherige Absprache anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehme.

Welche Optionen stehen mir als Vermieter zur Verfügung, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

In diesem Fall kann ich eine Räumungsklage einreichen. Zudem habe ich die Möglichkeit, Zahlungsansprüche geltend zu machen, um ausstehende Mieten sowie Folgeschäden durchzusetzen.